이재명 정부의 '실거주 중심' 부동산 정책 – 경매 실수요자에게 기회다

 

📌 대출 규제 핵심 요약

• 주담대 한도 6억 원 제한: 2025년 6월 27일 발표, 수도권·규제지역 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한 
• 6개월 전입 의무: 낙찰 후 6개월 안에 실거주해야 하며, 어기면 대출 회수 
• 전세대출 및 갭투자 규제: 소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 보증비율 90→80% 조정 
• 생애최초·신혼부부 LTV 축소: LTV 80→70%, 정책대출 한도 축소
• 다주택자 주담대 금지: 수도권 내 2주택 이상 보유 시 추가 대출 불가

왜 경매 실수요자에겐 기회인가?

이번 대책은 투기·갭투자를 효과적으로 억제하지만, 실거주 의사가 확실한 실수요자에게는 다음과 같은 기회를 제공합니다.

• 입찰 경쟁률 감소 – 6월 3주차 평균 11.5명→7월 1주차 9명으로 감소 
• 낙찰자격 필터링 – 실제 대출 한도와 전입 계획이 있는 사람만 참가 가능
• 중저가 물건에 대한 접근성 증가 – 6억 원 이하의 중저가 주택은 경쟁도 낮고, 자금 조달 부담이 덜해 실수요자에겐 유리한 조건이 형성됨

📊 경매 실수요자를 위한 전략 플랜

1. 자금 계획 철저히 세우기 – 6억 한도 내 실대출 가능액(LTV·DSR 고려)을 면밀히 점검한 후, 부족 자금은 현금 조달 계획 수립
2. 물건 성격 파악 – 임차인 명도 여부, 전입 가능성 등을 사전에 확인
3. 중저가·외곽 지역 물건 공략 – ‘노도강’ 등 지방·외곽 적정 물건 중심으로 입찰 대기
4. 입찰 경쟁 분석 – 최근 입찰 참여자 수·낙찰가 동향 등을 분석해 경쟁이 낮은 물건 집중 공략
5. 전문가 상담 – 경매 전문가·세무사와 함께 자금·세제 리스크 점검

장기·공급 관점에서 본 정책 영향

이재명 정부는 세금 규제 대신 공급 확대와 대출 규제를 병행하고 있습니다. 5년간 250만 가구 공급 목표, 신속 인허가 제도 등이 추진되고 있고 그러나 중장기 시차가 크기 때문에 단기적으로는 대출 규제에 따른 시장 위축이 예상됩니다 

결론적으로, 당장은 대출 한도 내 실거주 계획이 확실한 실수요자에게 경매 시장은 좋은 기회가 될 수 있으나, 중장기 상승 여력이나 세세한 전략 변화는 지속적인 모니터링이 필수입니다.