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부동산 시세조사 방법은 크게 온라인 조사 + 현장조사 + 공적 자료 확인 세 가지를 병행하는 게 가장 정확합니다.
아래에 단계별로 정리해드릴게요.
1단계: 온라인 시세 조사
① 부동산 플랫폼 활용
- 네이버 부동산: 매물 시세, 최근 거래가, 전·월세 시세 확인 가능
- 직방·다방: 실거래가 및 매물 가격 비교
- KB부동산 리브온: 시세 지도, 평당가, 매매가/전세가 동향 제공
- 호갱노노: 아파트 단지별 최근 실거래 내역, 학군, 환경 정보
팁: 단순 매물 가격이 아니라, 실거래가 기준으로 평균가를 확인해야 시장가와 차이가 없습니다.
2단계: 공적 자료 확인
① 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 실거래가 공개시스템 접속
- 지역, 아파트/연립/단독주택 구분 후 최근 거래내역 검색
- 장점: 공인된 거래가 기준이라 가장 신뢰성 높음
② 정부24·토지e음
- 토지대장, 건축물대장 발급 가능
- 토지 용도지역, 건물 구조, 면적 등 기본정보 확인
3단계: 현장 시세 조사
① 부동산 중개업소 방문
- 해당 지역 2~3곳 이상 방문하여 매매가·전세가·월세 시세 비교
- 매도인/매수인 심리, 거래량, 거래 속도 등 현장 분위기 파악
② 주변 상권·환경 체크
- 편의시설, 교통편, 학군, 개발 호재 여부
- 신축·재개발·도로 개설 등 가격 변동 요인 확인
4단계: 경매·공매 시세 분석 (투자용일 경우)
- 지지옥션·굿옥션: 경매 낙찰가, 낙찰가율, 유찰 횟수 확인
- 온비드: 공매 물건의 낙찰가 및 경쟁률 확인
- 경매·공매 시세는 일반 거래보다 10~30% 저렴한 경우 많음
5단계: 시세 분석 시 주의사항
- 거래 시점 고려 – 6개월 이상 지난 거래는 시세 변동 반영이 안 될 수 있음
- 물건 특수성 체크 – 층수, 향, 관리 상태, 리모델링 여부에 따라 시세 차이 큼
- 평균가보다 범위로 판단 – "평균 3억"보다 "2.8억~3.2억" 범위로 인식하는 게 안전
💡 정리
- 1차: 국토부 실거래가 → 가장 신뢰도 높은 기준
- 2차: 부동산 앱 → 시세 흐름·매물 비교
- 3차: 중개업소·현장방문 → 분위기와 실제 거래 가능 가격 확인
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